✅ Đất Dịch Vụ Là Gì? Lưu Ý Khi Mua Đất Dịch Vụ

Trong những năm gần  đây, đầu tư đất dịch vụ đã trở thành một xu hướng bất động sản được chú ý. Đây là một hình thức đầu tư mới, có thể đem lại lợi nhuận hấp dẫn nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro cho người mua, nhất là những người mua sử dụng chưa quen giao dịch hình thức đất dịch vụ. Vậy đất dịch vụ là gì? Đầu tư vào đất dịch vụ cần lưu ý những gì?

1.Đất dịch vụ là gì?

Đất dịch vụ (hay còn gọi là Đất thương mại) là diện tích đất có vị trí thuận lợi cho việc kinh doanh buôn bán được cấp từ việc thu hồi đất nông nghiệp để thực hiện xây dựng các dự án.

Để sử dụng đất nông nghiệp cho các mục đích khác nhau như phục vụ dự án, Nhà nước đã có những chính sách thu hồi đất nông nghiệp. Theo đó, người dân sẽ mất đi phần đất canh tác này và điều này sẽ ảnh hưởng trực tiếp tới nghề nghiệp cũng như thu nhập của người dân. Bởi vậy, pháp luật có những quy định riêng để bồi thường, hỗ trợ cho người dân trong những trường hợp bị thu hồi đất.

Cụ thể, những hộ gia đình, những cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp mà bị thu hồi trên 30% diện tích đất mà không được nhà nước bồi thường bằng đất nông nghiệp tương đương thì sẽ được hỗ trợ chuyển đồi nghề nghiệp và tạo việc làm mới. Một trong những cách hỗ trợ đó chính là giao đất tại vị trí có thể làm mặt bằng sản xuất kinh doanh dịch vụ phi nông nghiệp. Và loại đất này, người ta gọi là đất dịch vụ.

Không chỉ là những phần đất dùng hỗ trợ cho người dân sản xuất kinh doanh dịch vụ phi nông nghiệp, đất dịch vụ còn có thể là đất đấu thầu ở các khu công cộng như chợ, bến xe, công viên…

2.Đặc điểm của đất dịch vụ

Thông thường, đất dịch vụ thường có vị trí ở bên cạnh hoặc trong các khu đô thị có giao thông và cơ sở hạ tầng thuận lợi. Các cơ sở hạ tầng của khu đất dịch vụ sẽ được xây dựng trước hoặc đồng thời với việc xây dựng khu đô thị. Điều này sẽ giúp tăng sự thuận lợi và tạo thu nhập cho người dân.

Ngoài ra, đất dịch vụ thường có giá rẻ hơn khi mua. Các hộ gia đình tiếp nhận đất không cần phải trả thêm bất kỳ khoản phí nào nếu muốn chuyển đổi đất dịch vụ sang đất ở và sẽ được bồi thường nếu bị thu hồi đất.

Trong Điều 125 Luật Đất đai 2013 Khoản 4 cũng khi rõ: “Nếu đất thương mại, dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng ổn định mà không phải là đất được Nhà nước giao có thời hạn, cho thuê thì được sử dụng ổn định lâu dài như đất ở”.

3.Phân biệt đất dịch vụ với một số loại đất khác

Để hiểu rõ hơn đất dịch vụ là gì, các nhà đầu tư nên xem xét và đặt loại đất này trong mối tương quan với một số loại đất phổ biến khác. Việc nhận rõ điểm khác biệt giữa các loại đất là căn cứ rất quan trọng vào lúc quyết định có nên mua đất hay không!

Đất thương mại dịch vụ

Để nắm rõ đất thương mại dịch vụ là gì thì các nhà đầu tư có thể căn cứ vào Điều 153 Luật Đất đai sửa đổi năm 2013. Tại đây Nhà nước đã quy định rõ đất thương mại, dịch vụ là đất có xây dựng cơ sở kinh doanh dịch vụ thương mại và công trình phục vụ cho mục đích nói trên.

Đất thương mại, dịch vụ hiện được xếp vào nhóm đất phi nông nghiệp. Loại đất này vẫn có thể được sử dụng để ở nhưng khi muốn chuyển đổi mục đích sử dụng thì cần làm một số thủ tục hành chính đi kèm.

Đất dịch vụ công cộng

Đất dịch vụ công cộng là loại đất đặc biệt, là đất phi nông nghiệp nhưng được miễn thuế sử dụng đối với đất phi nông nghiệp. Vậy chính xác thì đất dịch vụ công cộng là gì? Loại đất này là:

  • Các loại đất chuyên phục vụ giao thông đường bộ, đường thủy, đường hàng không và các công trình phục vụ mục đích trên đi kèm theo đất.
  • Các loại đất đang có công trình văn hóa, y tế, giáo dục, đào tạo,… phục vụ dân sinh nói chung.
  • Đất lưu giữ các di tích được UBND các cấp công nhận và ra quyết định bảo vệ.
  • Đất xây dựng các công trình công cộng khác được quy định cụ thể trong Điều 3 Nghị định 53/2011/NĐ-CP.

Đất dịch vụ du lịch

Hiện nay các quy định liên quan đến đất dịch vụ du lịch vẫn đang được Quốc hội xem xét và hoàn thiện vào Luật Đất đai. Tuy nhiên nếu nhà đầu tư muốn tìm hiểu định nghĩa đất dịch vụ du lịch là gì thì có thể tham khảo định nghĩa sau:

Đất du lịch hay đất dịch vụ du lịch là loại đất đã được quy hoạch dành riêng cho mục đích du lịch hoặc nghỉ dưỡng. Đi kèm theo đất sẽ là cơ sở hạ tầng cũng như điều kiện hạ tầng giao thông tương ứng. Đất này không được sử dụng để định cư đối với các hộ gia đình. Diện tích đất du lịch sẽ ảnh hưởng tích cực đến lợi ích kinh tế của địa phương.

4.Đất dịch vụ có được xây nhà và cấp sổ đỏ không?

Theo quy chế sử dụng đất dịch vụ của người sở hữu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thương mại dịch vụ tương tự như đất ở. Đất dịch vụ được xác định là đất phục vụ ở và kinh doanh nên hiện tại pháp luật không có quy định cụ thể về việc xây nhà trên đất dịch vụ. Đồng thời, pháp luật cũng không cấm xây nhà trên đất thương mại dịch vụ nên hoàn toàn thực hiện việc xây nhà để ở. Tuy nhiên, khi quyết định xây nhà, bạn cần phải xin giấy phép xây dựng cho căn nhà theo quy định về cấp phép xây dựng

Nhiều người cũng băn khoăn “đất dịch vụ có được cấp sổ đỏ không?”. Xét về mặt pháp lý, đất dịch vụ là đất được Nhà nước giao bồi thường cho những người bị thu hồi đất nông nghiệp trên 30% tổng diện tích đất nông nghiệp của hộ gia đình. Loại đất này được giao sử dụng lâu dài nhưng chưa có sổ đỏ. Bởi vậy, người sử dụng đất không thể chuyển nhượng. Thực tế, đất dịch vụ sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) khi làm thủ tục chuyển đổi đất dịch vụ sang đất ở.

5.Đất dịch vụ có được bán/chuyển nhượng không?

Theo Điều 188 Luật Đất đai năm 2013. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất như sau:

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

  1. a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
  2. b) Đất không có tranh chấp;
  3. c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
  4. d) Trong thời hạn sử dụng đất.
  5. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
  6. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”

Tuy nhiên, đất dịch vụ cũng có loại chưa quyết định giao đất đang chờ cơ  quan có thẩm quyền hoàn thiên mặt bằng và thủ tục thì bạn không thể thực hiện thủ tục mua bán/chuyển nhượng. Đất đã có quyết định giao, cấp sổ đỏ thì bạn hoàn toàn có thể chuyện nhương, mua bán như bình thường.

6.Ưu điểm của đất dịch vụ

Trên thực tế đất dịch vụ là một trong những loại hình bất động sản mới xuất hiện thời gian gần đây. Loại đất này hiện đang hấp dẫn không ít nhà đầu tư. Nguyên nhân chính khiến các nhà đầu tư bị thu hút bởi đất dịch vụ là gì? Dưới đây là một số lý do:

  • Giá đất rẻ hơn hẳn, thậm chí chỉ bằng một nửa so với các mảnh đất có cùng vị trí.
  • Vị trí mảnh đất thuận lợi cho việc kinh doanh, làm các loại dịch vụ.
  • Diện tích mảnh đất vừa đủ, dễ dàng đáp ứng nhiều mục đích sử dụng khác nhau.
  • Khi mua đất dịch vụ bạn đồng thời có quyền sử dụng đất lâu dài, dù là sử dụng để ở hay kinh doanh hoặc kết hợp cả hai đều được.

7.Rủi ro khi đầu tư đất dịch vụ

Nhiều mảnh đất dịch vụ chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên việc mua bán thực hiện trên giấy tờ viết tay, về mặt pháp lý thì không có giá trị.

Nếu mua bán/chuyển nhượng đất dịch vụ thông qua ủy quyền thì người nhận ủy quyền không thể đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu đất đang chờ hoàn thành thủ tục cấp giấy chứng nhận. Người nhận chuyển nhượng chủ có thể xác lập quyền sử dụng đất đứng tên trên giấy chứng nhận khi có đủ điều kiện lập hợp đồng chuyển nhượng. Thời gian chờ dễ phát sinh những vấn đề pháp lý khác.

8.Một số kinh nghiệm cơ bản khi mua bán đất dịch vụ là gì?

Kinh nghiệm khi giao dịch đất dịch vụ là gì hẳn là mối quan tâm đối với cả các nhà đầu tư bất động sản mới vào nghề và thậm chí cả với những người “lão luyện”. Nếu bạn thực sự có hứng thú với loại hình đất dịch vụ hiện nay thì có thể tham khảo một số kinh nghiệm dưới đây:

Nghiêm túc cân nhắc các rủi ro

Hoạt động trong lĩnh vực bất động sản đồng nghĩa với việc bạn luôn phải sẵn sàng đối mặt với các rủi ro. Đặc biệt là với các loại đất “siêu lợi nhuận” như đất dịch vụ thì tỉ lệ rủi ro lại càng cao. Vậy các rủi ro khi đầu tư vào đất dịch vụ là gì?

– Nếu bạn không thực hiện việc mua bán hoặc sang nhượng đất đúng chuẩn theo khung pháp lý hiện hành thì rất dễ xảy ra tranh chấp về quyền sử dụng đất. Đặc biệt Nhà nước hiện vẫn đang hoàn thiện các quy định về việc mua bán hoặc chuyển nhượng loại đất này nên các nhà đầu tư khó đảm bảo được quyền lợi của mình.

– Đất dịch vụ hầu hết không có sổ đỏ nên bạn cần thật minh bạch trong quá trình tạo văn bản mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng để tránh kiện tụng về sau.

– Đối với một số dự án đất dịch vụ thì nhà đầu tư phải đợi chủ thầu hoặc địa phương hoàn thiện hạ tầng mới được bàn giao đất dù trước đó đã thực hiện xong quy trình mua bán.

Nếu đất đang trong quá trình chờ sổ đỏ thì bạn nên xem xét việc đặt cọc

Như đã nói ở trên, đất dịch vụ hầu hết là đất chưa có sổ đỏ. Tuy nhiên nếu chủ sở hữu mảnh đất bạn muốn mua đang trong thời gian chờ được cấp sổ đỏ hoặc các loại Giấy chứng nhận có giá trị tương đương thì bạn không nên tiến hành mua đứt. Bạn nên đảm bảo mình đang giao dịch với chủ sở hữu của mảnh đất và xác minh rõ được các giấy tờ nhà đất có liên quan thì mới giao đủ số tiền.

Tuy nhiên nếu bạn thực sự ưng ý mảnh đất mình đang nhắm tới thì có thể thực hiện đặt cọc. Cả bạn và chủ sở hữu sẽ viết giấy nhận tiền và ấn định ngày thực hiện giao dịch mua bán chính. Đây là cách vừa giúp bạn giữ được mảnh đất ưng ý mà không lo bị mua phải mảnh đất không minh bạch.

Ngoài ra cũng nên lưu ý rằng bạn chỉ nên thực hiện giao dịch với duy nhất chủ sở hữu mảnh đất thay vì những người được ủy quyền. Những người được ủy quyền sẽ không hoàn toàn có quyền quyết định việc sang nhượng, mua bán đối với đất dịch vụ theo Luật dân sự 2015.

Về vấn đề thủ tục mua bán đất dịch vụ hiện nay

Để có thể tiến hành mua bán đất dịch vụ thì chúng ta cần chuẩn bị những gì, văn bản hướng dẫn bán đất dịch vụ là gì? Đối với trường hợp này các nhà đầu tư nên tuân theo Luật Đất đai năm 2013 và đặc biệt là Thông tư 24/2014/TT-BTNMT.

Theo đó các bên cần hoàn thiện hồ sơ mua bán chung bao gồm:

  • Hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng theo đúng quy định.
  • Bản gốc Giấy chứng nhận hoặc tương đương liên quan đến quyền sử dụng mảnh đất.
  • Bản sao một số giấy tờ chứng minh nhân thân của các bên tham gia giao dịch.

Hữu Phương

Trưởng Phòng Kinh Doanh at Bất Động Sản Cao Cấp
Bất động sản là anh công nhân cần mẫn lao động để chi trả tất cả phí dịch vụ cho bạn!
Tôi là Hữu Phương. Nếu bạn đang cần tư vấn xin liên hệ ☎ Hotline: 0916590800
Hữu Phương

Hữu Phương

Bất động sản là anh công nhân cần mẫn lao động để chi trả tất cả phí dịch vụ cho bạn! Tôi là Hữu Phương. Nếu bạn đang cần tư vấn xin liên hệ ☎ Hotline: 0916590800

0916 590 800