Nhu cầu tăng, phân khúc biệt thự/nhà phố có nhiều tiềm năng phát triển
Xu hướng ưa chuộng sở hữu BĐS gắn liền với đất, cộng thêm sự chênh lệch giữa giá bán sản phẩm biệt thự, nhà phố với phân khúc căn hộ đang được thu hẹp, đã tạo động lực giúp cho sức mua của phân khúc này ngày càng khởi sắc.
Giá bán ngày càng tiệm cận người mua
Theo những số liệu từ Savills, nữa đầu năm 2016 giao dịch sơ cấp phân khúc biệt thự, nhà phố tại Tp.HCM là khoảng 1270 căn, tăng 170% so với năm trước, Hà Nội là 462 căn tăng 203%. Nguồn cung hạn chế và sự gia tăng nguồn cầu đã củng cố vị thế của Tp.HCM và Hà Nội, trở thành những thị trường có hoạt động mua – bán tốt nhất hiện nay. Trong Q2/2016, Tp.HCM có khoảng 11 dự án biệt thự, nhà liền kề và giai đoạn mới của ba dự án hiện hữu cung cấp thêm cho thị trường khoảng 1.600 căn, nguồn cung sơ cấp đạt khoảng 3.200 căn, tăng 55% theo quý và 180% theo năm. Lượng giao dịch tăng 78% theo quý và 106% so với năm trước, với sự đóng góp chính của nhà liền kề, chiếm 68% tổng lượng giao dịch. Nhà liền kề diện tích vừa từ 70 – 90m2 được hấp thụ tốt trong quý.
Nếu trước năm 2015, phân khúc biệt thự, nhà phố ít thu hút sự chú ý của chủ đầu tư, chỉ có số ít doanh nghiệp BĐS đưa ra những sản phẩm cao cấp tại các khu nội thành như Phú Mỹ Hưng, Khang Điền, Phú Long. Nguyên nhân là do dòng sản phẩm này trước đây thuộc diện hạng sang, giá bán chủ yếu dành cho giới nhà giàu. Tuy nhiên bắt đầu từ năm 2015, nguồn cung biệt thự, nhà phố có sự bùng nổ nhờ vào điều chỉnh loại hình sản phẩm, hướng đến nhu cầu thực của khách hàng. Các sản phẩm diện tích vừa và nhỏ được ưu tiên phát triển ngày càng nhiều, thay thế dòng sản phẩm hạng sang. Doanh nghiệp chú trọng hướng đến đối tượng khách hàng có thu nhập trung bình và khá giả nhiều hơn thay vì chăm chăm vào giới nhà giàu. Những căn biệt thự, nhà phố được xây dựng với diện tích nhỏ, tầm 200m2 với biệt thự và nhà liền kề là từ 50-75m2 phù hợp yêu cầu mua hơn.
Với diện tích nhỏ hơn trước, giá biệt thự, nhà phố trở lên phù hợp với phần lớn tầng lớp khách hàng, đủ sức cạnh tranh trực tiếp với phân khúc căn hộ cao cấp. Giá biệt thự ở Tp.HCM hiện vào khoảng 3000 USD/m2 còn giá nhà phố chỉ tầm 1800-2000 USD/m2. Ở Hà Nội, giá biệt thự vào khoảng 3.000 USD/m2 (2011 là khoảng 4.500USD/m2) và nhà phố là 2.000 USD/m2 (so với 4.000 USD/m2 năm 2011). Nếu trước đây nhà phố tại Tp.HCM trung bình có giá cao hơn căn hộ cao cấp tầm 3 lần, hiện nay mức chênh lệch đã giảm còn 1,7 lần. Tương tự tỷ lệ giá sơ cấp của biệt thự so với căn hộ cao cấp hiện là 3,3 lần so với con số 6,6 lần của 5 năm trước.
Sự phát triển của hạ tầng tại Tp.HCM và Hà Nội bao gồm hệ thống đường sắt đô thị và đường vành đai góp phần cải thiện khả năng tiếp cận những khu vực vùng ven với trung tâm. Nguồn cung biệt thự, nhà phố khu vực này phù hợp với nhu cầu sống và khả năng chi trả của người mua nhà.
Nguồn cung biệt thự, nhà phố đang được cỉa thiện thấy rõ, trong một so sánh của Savills cho thấy, nếu tính từ năm 2015 trở về trước, Tp.HCM chỉ có 58 dự án biệt thự, nhà phố, vậy mà riêng năm 2015 đã có 50 dự án mới được chào bán. Thị trường Hà Nội cũng phát triển không kém khi khá nhiều dự án cũ được tái khởi động sau thời gian dài trầm. Năm 2015, Hà Nội có 13 dự án mới được chào bán dù trong số đó chỉ có 4 dự án mới. Trong năm nay Hà Nội có đến 80 dự án mới hiện có kế hoạch phát triển. Triển vọng của thị trường đã đánh thức nhiều dự án đã bị bỏ quên trước đó.
Nguồn cầu tương lai có xu hướng tăng mạnh
Nhu cầu biệt thự, nhà phố ở Tp.HCM và Hà Nội hiện nay ước tính đạt 3.300 căn và 1.880. So với 2015, năm nay nguồn cầu biệt thự, nhà phố ước tính sẽ tăng lần lượt 88% và 103%. Trong đó, nhu cầu mua để ở chiếm đến 85% ở phân khúc biệt thự và 55% ở phân khúc nhà phố. Đầu tư ngắn hạn chỉ chếm khoảng 10 – 15% tổng giao dịch của thị trường. Nhu cầu này đến từ sự phát triển mạnh của lớp khách hàng mới.
Sự phát triển của kinh tế Việt Nam hiện tập trung chủ yếu ở hai thành phố lớn là Hà Nội và Tp.HCM. Làn sóng nhập cư của lao động trong nước là động lực lớn thúc đẩy đô thị hóa của Hà Nội và Tp.HCM. Theo Tổng cực thống kê, người nhập cư chiếm 16,8% dân số Tp.HCM và 7,5% Hà Nội, ước tính lần lượt có thêm 100.000 và 56.000 người nhập cư vào hai thành phố này mỗi năm. Đô thị hóa nhanh, lượng lao động nhập cư tăng cùng với quy mô hộ gia đình ngày càng nhỏ đang tạo nên nhu cầu nhà ở lớn và ổn định ở Hà Nội và Tp.HCM. Mỗi năm có xấp xỉ 58.000 hộ gia đình mới hình thành ở khu vực đô thị của Tp.HCM và 42.000 ở Hà Nội. Nhu cầu nhà ở thay thế cho nhà đang xuống cấp cũng rất lớn, đặc biệt là Tp.HCM, nơi dự báo có gần 86.000 nhà ở cần thay thế mỗi năm.
Sự nổi lên của tầng lớp khá giả cũng góp phần gia tăng nguồn cầu cho phân khúc biệt thự, nhà phố. Trước đây sự chú ý thường tập trung vào tầng lớp trung lưu vốn chiếm tỷ lệ đa số trong các đô thị, hay số ít những người siêu giàu. Tầng lớp thu nhập khá dường như bị bỏ quên. Tuy nhiên hiện nay tầng lớp có số lượng nhỏ này đang tăng lên nhanh chóng. Số lượng hộ gia đình Việt Nam khá giả với thu nhập hơn 20.000 USD/năm đang tăng gấp đôi, từ 250.000 hộ lên 530.000 hộ trong giai đoạn 2015 -2020. Có nghĩa là sẽ có 280.000 hộ gia đình ra khỏi tầng lớp trung lưu để gia nhập tầng lớp khá giả, tạo thành phân khúc độc lập với sức mua đáng kể.
Phương Uyên
(Theo Nhịp sống thời đại)